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——中国房地产业文化促进会秘书长陈运高在北海房地产市场形势分析会上的致辞
各位领导、各位嘉宾大家好：
很高兴在春暖花开的季节来到阳光明媚的北海，参加北海房地产市场形势分析会。每次踏上北海大地都尤感亲切，这里的美丽与阳光让人神往，但更让我欣慰和关注的是这里房地产和人居事业的发展.大家北海房地产业的发展，那么北海的城市与房地产发展到底关健是什么呢？是人才问题、资金问题、自然资源问题、是人才问题、还是政策问题，北海房地产发展的依赖于社会建设和经济建设.有许多人认为北海经济建设趋向应着重发展旅游业、加工业、物流业、海洋港口等等这些问题我想大家都谈的很多了，类似这样的问题和优势，全国其他沿海城市都有类似这样普遍现象，这不是北海的关键问题和优势。但我认为有一个十分重要又十分关健的问题那就是北海没有鲜明的主题文化、同时也缺乏提高城市区域经济核心竞争力的动力地产，因此我认为北海市政府以及社会各界要努力构建城市主题文化,大力发展动力地产,实现资源价值的可持续发展。
第一部分构建城市主题文化发展动力地产,实现资源价值的可持续发展动力地产主导城市未来，针对当前大多数地产企业注重单一开发住宅或商业以及宏观调控形式，中国人居文化创新示范工程提倡地产要作为国民经济产业及社会综合发展的和谐动力载体的地产发展导向，"动力地产直接推动和影响城市区域经济核心竞争力""能对城市的自然景观特质资源、人文景观特质资源及区域经济环境特质资源进行城市主题文化优势资源合理配置，形成城市主题文化经济、形成城市主题文化发展格局、形成城市主题文化核心竞争力手段，能直接推动和产生城市区域经济核心竞争力、为城市国民经济主导产业及社会综合发展提供和谐动力载体的动力地产形态"就是动力地产。
在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、农业观光地产和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形态，渐成趋势，其在房地产资本市场和地产运营模式方面与纯粹消费型地产明显不同，被称为产业地产。
"动力地产"则是引领城市区域经济核心竞争力的产业地产，是产业地产的高级地产形态。
一、动力地产特点
1．动力地产追求的是实现资源价值最大化。而不是企业价值最大化。动力地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极的培育。动力地产的产业作用体现在推动社会进步，促进城市文明，提升区域经济竞争力方面，其核心在于它的增值效应。
2．动力地产的增值效应具有区域性。
产业型地产投资带动了人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，给中小城镇带来的增值效应更是十分显著。
3．动力地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务。
4．动力地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。动力地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。
5．动力地产能促进区域价值呈机械式增值。从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。
6．动力地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。
7．动力地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。
8．动力地产项目开发的资本增值是持续性的。
动力地产项目的投资收益是长期的、可持续的，因为地产其实只是一个舞台，是一个空间，项目的商业化运作需要细节化的管理和经营，市场不断变化，经营者要不断跟踪。
9. 动力地产中资本市场运作的规律在发挥重要作用，开发动力地产不要仅从动力地产角度研究，更要从资本运作模式来考虑，项目价值不取决于物业的使用价值，而是资本价值。有的农贸超市铺位价格很贵，而有很好设施的大商场却不一定如此，原因就在这里。
动力地产与传统地产开发的最大区别在于，它不单是以好地段所形成的自然辐射，而是在区位优势的基础之上，借助城市的其它资源优势，依托经济能量，开发出新的城市功能，促进城市的繁荣和升级。
二、动力地产开发的风险控制，因时间关系以后再讲
三、动力地产运营的主流模式
四、动力地产开发运营原则
五、正确把握动力地产开发产业主题原则,构建城市主题文化,实现区域经济资源价值的可持续发展
动力地产的主题必须明确。比如广州风神汽车工业园，必须紧紧围绕汽车这个主题做文章。无论项目的定位、建筑设计的理念、开发运营方案的创意、营销推广的策略，应该关注这个主题，关注这个主题的特定客户群。依据市场需求，制定动力地产主题开发规划，确立开发规模、档次、标准与空间布局。
企业经营靠企业文化，城市经营靠城市主题文化，城市主题文化就是经营城市的一门最前瞻的学科--政府软科学技术设计系统。
城市主题文化就是根据城市发展历史的自然景观特质、人文景观特质、区域经济环境特质，通过系统分析，逻辑推理，科学论证，战略决策，对城市的自然景观特质资源、人文景观特质资源及区域经济环境特质资源进行城市主题文化优势资源合理配置，形成城市主题文化经济、文化有机链条，对城市的自然景观特质资源、人文景观特质资源及区域经济环境特质资源进行城市主题文化发展态势，形成城市主题文化发展格局，形成城市主题文化核心竞争力手段，形成城市主题文化经济市场，形成城市主题文化国际竞争力大环境，形成城市主题文化国际品牌。使整个城市的经济、文化，在城市主题文化宏观调控和微观运作下科学的有机运转，既而参与城市与城市之间的激烈竞争，通过城市主题文化这种稀有的战略资源去战胜竞争对手。在最短的时间内让城市的知名度进入国际知名城市行列；在最短的时间内使城市的国民生产总值GDP进入世界发达国家水平；在最短的时间内让世界的注意力都集中在这个城市身上，把城市的经济、文学、艺术融合成一门学科，就是根据这个设计系统把城市规划设计、城市经济发展模式设计、城市文化品牌构建、城市战略定位融合在一起，构建出城市主题文化。我们把这个政府软科学技术设计系统界定为城市主题文化。
城市主题文化在世界很多城市中已经形成。像巴黎城市的主题文化为"世界时装"主题文化。姹紫嫣红。五彩缤纷的时装，把巴黎装扮的分外妖娆，整个城市的活动，都在"世界时装"主题文化的流光异彩中散发出世界级魅力。世界各国人们都以穿巴黎时装为耀，人们从世界各地坐着飞机去巴黎购买时装。每年巴黎举办的世界时装节、时装季、时装周，让世界数以亿计的人们涌向巴黎，一睹巴黎时装设计大师的艺术魅力，一睹世界名模的风采。时装使巴黎成了世界时装之都，金钱就像塞纳河的水一样流进了巴黎。这就是巴黎"世界时装"主题文化的魅力。
洛杉矶城市的主题文化为"艺术梦幻"主题文化。艺术家们的艺术梦幻，成了这个城市的无限资源，世界人们的梦想，成了好莱坞无烟工厂的巨大市场，城市每个人都围绕这个"艺术梦幻"主题而积极工作着、一部《泰坦尼克号》给好莱坞带来了20多亿美元；一个迪斯尼动画公司，一年就给洛杉矶带来103亿美元，整个迪斯尼主题一年可创造229亿美元，品牌价值170亿美元，市值736亿美元，好莱坞的电影业一年就给洛杉矶带来600多亿美元，好莱坞在华尔街股市的市值已达到5000亿美元。这就是洛杉矶"艺术梦幻"主题的文化的魅力。
维也纳城市的主题文化为"世界音乐"主题文化。世界音乐使这座城市散发着无穷艺术的魅力，人们到这个城市而来就是寻找世界音乐大师的历史足迹和艺术回音。海顿、莫扎特、贝多芬、舒伯特、勃拉姆斯、约翰·施特劳斯的音乐，让全世界的游人永远痴迷。每年维也纳的新年音乐会成了城市最响亮的品牌，规模盛大的维也纳国际艺术节，更是把全世界的艺术家都吸引到维也纳来，全世界的游客到这个世界音乐城市，就是想听大师们原汁原味的音乐，世界音乐在这个城市变成了巨大的文化产业和人文资源。"世界音乐"主题文化带动了城市旅游，使维也纳永远处于"世界音乐"主题文化的魅力之中。
佛罗伦萨城市的主题文化，为"世界绘画雕塑"主题文化。文艺复兴时期，大师们留下的绘画和雕塑永远让这个城市充满神奇，人们对这座举世文明的绘画和雕塑之城发出由衷的赞叹，对达芬奇、米开朗琪罗更是深深的敬仰。整个佛罗伦萨仿佛每个人都为保护这座世界名城而生活着，城市的每一个活动，都围绕绘画和雕塑而进行。佛罗伦萨城市就像世界最美的一幅油画，几百年来人们永远也欣赏不够它，到过佛罗伦萨的人们，都想再来一次，这就是佛罗伦萨的"世界绘画雕塑"主题文化的魅力。
拉斯维加斯的城市主题文化为"博彩"主题文化。使"博彩"主题文化使这个昔日不毛之地，沙漠小镇变成了世界超级娱乐城市。"博彩"在这里受到法律保护，且玩的高雅，形成了"博彩"娱乐文化和"博彩"娱乐文明，所以这里成了世界超级酒店的汇聚地。在拉斯维加斯超过百亿人民币的主题大酒店在这里鳞次栉比。美丽湖大酒店、凯撒宫大酒店、纽约大酒店、金字塔大酒店、金银岛大酒店、金殿大酒店、巴黎大酒店、威尼斯大酒店、米高梅大酒店、阿拉丁大酒店就耸立在这片沙漠上。这些超级豪华主题大酒店，住的自然都是百万富翁、千万富翁、亿万富翁。"博彩"在这里变成了高雅的娱乐艺术，吸引着全世界的百万富翁、千万富翁、亿万富翁。所以全世界有钱的人都涌向这里，尽情享受这种高雅的"博彩"娱乐艺术。这就是拉斯维加斯"博彩"主题文化的艺术魅力。
从一个国家来说，瑞士是一个仅有500万人口的国家，"小国寡民"却"富甲天下"，各城市之间的主题极其鲜明。日内瓦是国际会议中心，每年数以百计的国际会议在这里召开；洛桑是国际奥委会的所在地，是名副其实的体育之城；苏黎世是传统的金融中心，数以百计的银行汇聚这里，百分之八十的居民生活都同银行业有关；伯尔尼是世界钟表制造中心，世界每100个戴手表的人，其中一块手表就是出自伯尔尼；卢赛恩却以旅游教育发达出名，世界各国都去那里学习酒店管理；达沃斯则以一年一度的世界经济论坛而著名。这些城市主题鲜明，分工明确，形成了鲜明的城市主题、个性、品牌及核心竞争力。
我们把这种城市主题文化称为古典主义城市主题文化，因为这种古典主义城市主题文化形成，至少需要几十年，甚至上百年的时间才能形成。而现代城市主题文化构建只需要5－10年时间，就可以构建成功。
纵观世界名牌城市的建立，无不依据城市营造的规律，及时把握住历史的、文化的、地理的、政治的、经济的、技术的、市场结构的等等方面诸种有利的条件，构建起他们的时装城、电影城、音乐城、绘画与雕塑城、商业城、科学城、体育城……甚至还有赌城这样十分专业化的城市。
如何构建城市主题文化，因时间关系以后再详细讲，这里简单提一下一、通过城市主题文化文化系统，使城市主题明确化二、通过城市主题文化公共艺术系统，使城市主题视觉化三、通过城市主题文化新闻系统，使城市主题深植化四、通过城市主题文化系统，使城市主题鲜明化五、通过城市主题文化旅游系统，使城市主题特色化六、通过城市主题文化品牌企业系统，使城市主题规模化七、通过城市主题文化教育系统，使城市主题规范化；建立北海大学八、通过城市规划系统，使城市主题特色化九、通过城市主题战略中心，使城市主题推广化那么北海市政府应迅速组建一个由市政策研究室、市规划局、发改委、文化局等相关部门同时邀请全国的著名经济学家、文化人士建立北海市主题战略发展中心十、通过城市主题文化系统，使城市主题经营化构建社区主题文化和城市主题文化一样要遵守以上十大原则。
经营城市是一项极其复杂的系统工程，首先耀解决城市的主题定位问题，没有准确的城市主题定位，就谈不上城市的发展战略。找到城市的主题和灵魂。没有主题的城市就没有个性化的竞争优势；没有主题的城市就没有差异化的发展战略；没有主题的城市就很难做到可持续发展。城市主题越鲜明，城市的影响力就越大；城市主题越鲜明，城市的增值力就越高。
为此希望，要求广大企业要按照"务实创新，开拓进取"的精神，实践"建筑新文化，创造新生活"的开发理念，再造新北海而努力奋斗！
同时，希望列入中国人居文化创新示范工程的企业项目要按照"务实创新，开拓进取"的企业精神，实践"建筑新文化，文明新生活"打造品质地产的开发理念，携手合作伙伴，用心对待客户，用心打造精品，精益求精，信守品质，营造和谐，筑就健康，力将中国人居文化创新示范工程项目，打造成高品质的人居典范！并与广大业主及各界朋友一起，为建设美好中国人居文化创新示范工程，再造新北海而努力奋斗！祝愿北海更美好。
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