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[提要]对话嘉宾：陈运高中国房地产文化促进会秘书长简介：工程师、研究员，中国房地产文化促进会秘书长、中国人居文化创新示范工程办公室主任刘合桂南宁搜房网运营总监刘合桂：陈秘书长几年前也到过南宁，那么现在我想您谈
对于社区文化，无论对于普通消费者还是地产商也许听起来还是比较迷茫的一个概念，它到底具有什么样的内容？会产生什么样的效果？这也许是消费者最关注的一个问题？2007年元月14日，南宁搜房网运营总监刘合桂与远道而来做客南宁的中国房地产文化促进会秘书长陈运高在南宁沃顿国际大酒店进行了一场以地产文化为主题的对话。在对话中陈秘书长就对南宁楼市的印象，南宁楼盘如何打造地产文化主题以及07年中国房地产行业的局面等话题发表了自己的看法——
对话嘉宾：
陈运高 中国房地产文化促进会秘书长
（简介：工程师、研究员，中国房地产文化促进会秘书长、中国人居文化创新示范工程办公室主任）
刘合桂 南宁搜房网运营总监
刘合桂：陈秘书长几年前也到过南宁，那么现在我想您谈一下您对南宁市以及南宁房地产行业的新印象与新感受，与前几年相比南宁楼市呈现出什么新的特征？
陈运高：由于时间安排上的原因，我还没有到去考察南宁各大楼盘。但整体来说，具体体现在居住环境的改善，人民生活品质的提高等层次上，南宁市区的风貌也显得比以前更具活力。南宁的房地产业较几年前有了大跨步的前进，新开发的楼盘呈现出以下特点：
（1）大盘多；（2）后期服务更多、更周到；（3）楼盘的内部配套与规划设计比以前有了较大提高，如我所了解的龙光普罗旺斯这个大盘，它拥有高档次的会所与高水平的设计与规划，尤其是楼盘里面的水景设计得相当好；（4）近年来由于房地产行业竞争激烈程度的日益加剧，南宁楼盘的人文与文化底蕴有了很大的提高。几年前我来南宁时，南宁还没有哪个楼盘拥有一套全面系统的地产新文化体系，业主的生活习惯、消费方式等还没有受到开发商的高度关注，现在南宁一些楼盘做到了这一点，而且楼盘的配套设施也比以前齐全，学校、幼儿园、超市、会所等等应有俱有，极大方便了业主的日常生活；（5）南宁房地产专业人士的水平不断在提高。近年来南宁房地产行业引入了一些海外房地产专家加入。
刘合桂：南宁地产发展确实取得了不错的成果，也得到了消费者的认可，但是跟其他先进城市比还有差距，特别是社区主题文化构建方面，陈秘书长走访城市较多，你觉得目前国内的社区文化发展如何？
陈运高：小区的发展要靠人文关怀、业主之间邻里亲情的融合，后期物业管理与社区文化建设需要继续加强；要合理利用会所，房子仅仅是一个容器、一个载体，但它最大的优点是可以与消费者互动，所以房地产是建设社会的最重要的主力军之一，所以我们提出房地产文化应该作为名民主文化的一个重要组成部分来建设。
刘合桂：在你的印象中，从整体上看南宁楼盘在打造地产文化主题这个环节上做得怎么样？
陈运高：从目前来看，南宁市的地产文化营造还尚处初级阶段，所谓初级阶段就是项目满足于有人住，再配上点"小桥流水"作点缀，有一些园林景观就算高档了。造成这些现状的原因是多方面的，一是南宁开发商实力有限，没有那么多资金投入在地产文化这个副产品上；二是开发商开发项目的经验不足，尚未达到打造地产文化综合科学系统的思维高度。南宁楼盘想打响文化主题，在开发项目时必须要"把文章写在大地上"，怎样在南宁写这篇文章？在广州怎么样写文章？这是个系统工程，这涉及到社区的人居生活、建筑风格、小区配套、今后社区的维护与运营等多重元素，此外还需调动与项目相关的社会资源、政府资源、企业资源、人才资源等，这些是多么大的文章啊。
刘合桂：对于社区文化，无论对于普通消费者还是地产商也许听起来还是比较迷茫的一个概念，它到底具有什么样的内容，会产生什么样的效果，这也许是消费者最关注的一个问题？
陈运高：构建社区主题文化就是对社区进行系统开发和利用，使地产开发、社区的经济、文化有机的运行起来，形成一个社区主题文化发展态势和格局，把社区的综合竞争力转化成地产开发企业核心竞争力，使企业和社区获得最响亮的品牌和与众不同的形象。构建社区主题文化是一个复杂的系统工程，应该通过社区形象设计十大系统来完成：
一、通过社区主题文化系统，使社区主题明确化。这首先要从建筑风格入手：项目的造型、外立面、环境等要素的搭配要使整个楼盘看起来明快一点，鲜明一点，像乔家大院、苏州园林让人一看就过目不忘；一个社区确定其主题后，首先应该把社区的主题作为一种活动资源来开发。通过煽情，造势，把社区的主题张扬出来，使这种社区主题活动成为受众目标，成为注意力亮点，成为联想载体。
比如，一个社区根据它的人文景观特质，自然景观特质，区域环境经济特质，确定为以幸福为主题的社区，那么这个社区就应该有以此主题举办的各种活动，通过活动把社区的主题彰显出来，让世界为之瞩目，让社区主题变成社区的名片，以提升社区形象和品牌。
二、通过社区主题文化公共艺术系统，使社区主题视觉化。社区主题确定后，仅开展社区主题文化活动是不够的，它还应有社区主题识别系统，即视觉系统。这种主题视觉系统可以提高社区的美誉度，可以让人们感受到社区特殊的主题艺术魅力，让社区产生独特的韵律。例如，一个以幸福为主题的社区，社区的绿地和公园的环境艺术景观系统就应该通过具象的，抽象的，把世界幸福文化艺术元素融入其中，让人们从社区的绿地草坪设计图案和公园的花卉造型中处处看到世界幸福艺术具象的、抽象的符号概念。社区的灯光系统应该把幸福文化的各种艺术元素融合进去，社区有了这种主题公共艺术视觉系统，到过这个社区的人们自然过目不忘，这样就对人们产生了强烈的视觉冲击力和艺术震撼力，社区的主题就通过这些公共环境艺术景观系统形象显现出来了。
三、通过社区主题文化新闻系统，使社区主题深植化。再好的主题，如果不与注意力相结合，也创造不了主题的价值。注意力使什么？注意力就是新闻媒体亮点。社区主题确定后，媒体应该首当其冲的宣传这个主题，炒作这个主题，通过新闻媒体的宣传和炒作，让这个社区主题成为注意力焦点。通过不断的宣传，炒作，使文化主题不断的发散，不断的聚合，不断的提升，不断的认知，使其深植入每个人的心目中，在每个人的心目中形成一种情结。
四、通过社区主题文化系统，使社区主题鲜明。什么样的社区文化，决定什么样的社区品味；什么样的社区文化，决定社区的发展方向和人文魅力。文化是千百年来人们探索生活的思想结晶，生存环境不一样，区域环境不一样，决定了人们追求生活方式的不一样。例如，一个以幸福为主题的社区所追求的自然是幸福文化，那么社区应该有以幸福为内涵的诗歌，散文，小说；话剧，电视剧，电影，大型音乐舞蹈主题晚会等等；这样的社区怎能不让人流连忘返，一个社区有了这样浪漫的意境，主题才称得上鲜明。
五、通过社区主题文化旅游系统，使社区主题特色化。社区主题文化蕴藏着丰富的旅游资源，而主题旅游又是当今世界的潮流，这为社区旅游提供了一个大平台。一个以幸福为主题的社区，应该把这种资源挖掘深，挖掘透，成为社区主题资源的最大活化资本。
比如南宁的龙光普罗旺斯可以组织一个旅游团到法国的普罗旺斯小镇去体验普罗旺斯原香原色的风情，让人们认识到普罗旺斯的魅力所在。
六、通过社区主题文化品牌企业系统，使社区主题规模化。从世界主题社区发展看，它们都形成了主题品牌企业。像巴黎的皮尔·卡丹，它的品牌企业已经发展到世界上百个国家；像美国迪斯尼公司已经控制了世界主题娱乐市场；像美国的好莱坞已经称霸世界电影市场。为什么会出现这种情况，就是因为他们有一个称霸世界的主题。作为一个以幸福为主题的社区开发，首先开发企业要创造自己的品牌，同时要引进一些有主题核心竞争力的名牌企业或教育机构进入社区商业、工业、或教育，这样名牌企业应该是几十个，上百个名牌，每个企业都有自己的知名品牌，这样整个社区就形成了品牌企业集团化，它的消费市场再不是一个社区，一个省，一个国家，而是国际市场空间大环境。这样就形成了品牌企业国际化，品牌效益规模化。
例如，像龙光普罗旺斯可以把法国原香小镇过去的、现在的知名人士所相关的历史故事、著名作品在咖啡馆等场所展示，或者开辟一条以法国特色、普罗旺斯风情为主旋律的商业街，久而久之就会在社会形成一股普罗旺斯商业现象。
七、通过社区主题文化教育系统，使社区主题规范化。教育是社区主题的培训基地，什么样的主题，就应该有什么样的教育。社区教育必须为社区主题服务，作为一个以幸福为主题的社区，就应该设立幸福为主题的培训、讲座、论坛、职业技能培训、家庭素质教育，加强社区的楼道文化建设、邻里道德的培养、社区公益意识的培训等。
八、通过社区规划系统，使社区主题特色化。既然社区确定了以幸福为主题，那么社区规划就要围绕幸福社区进行规划，社区的标志性建筑就要以幸福文化为主题，社区的规划布局就要充分地考虑到幸福社区的功能分布。这样社区规划布局就应该形成以幸福主题的社区广场，艺术大道，购物步行街，购物公园等。整个社区建筑风格应把幸福文化艺术元素融合进去，这样社区建筑风格就处处体现幸福文化内涵，给人一种幸福城鲜明感觉，进而达到社区品牌特征化的目的。
九、通过社区主题战略中心，使社区主题推广化。社区主题战略中心，是把先进的房地产企业文化和社区生活方式运营结合起来，实现由传统的房地产开发、物业管理职能转化为人居环境的营造、社区生活运营经营和人居文化运营的一个中心，把企业员工和社区业主的素质和幸福生活紧密结合起来，在地产开发的实践过程中，把硬件建设和软件结合起来，把房地产企业、业主、社区商业街经营单位共同聚集在幸福的旗帜下，共同朝着幸福的目标前进。这个战略中心是以市场手段和文化运营手法来管理社区。通过主题经济和文化运作，使社区主题推广化，提升区域价值和品味，提高企业核心竞争力。这样就把社区主题延伸到了经济、文化、旅游、教育、品牌企业等方面。
十、通过社区主题文化系统，使社区主题经营化。通过社区主题文化系统工程的建立，社区主题资源就得到了合理配置，就形成了核心竞争力，就形成了主题立区、品牌兴业、主题炼金的态势和发展格局。社区的活动系统、新闻系统、环境艺术系统、文化系统、旅游系统、企业系统、教育系统、战略中心系统就将为社区主题科学的运行，就把社区主题发展开发到最大化，就通过社区主题文化进入了社区经营的良性循环。
同时，社区主题文化是一种稀有的战略资源，同时也是一种核心竞争力手段。它有不可模仿性，难以替代性和不可复制性。哪个社区优先得到它，哪个社区就会优先处于一种战略竞争的最佳位置。
刘合桂：文化确实是地产的品牌的扩张，社区文化的打造对于开发商的长期战略提升大有裨益，是开发商提升产品服务和回报业主的一个有利方式，但是综观今年地产市场，政策打压、顾客观望氛围浓烈，那么07年房地产又是什么样的局面呢？
陈运高：房地产是特殊商品，是具有政策特色的商品。这几年中国的房价的涨幅确实让老百姓收入的增幅跟不少，原因：（1）与国情有关，中国人多地少；（2）人们心理状况的变化。现在中国要与国际化接轨，国人向往了高品质的生活；（3）随着中国城市化进程的加快，未来中国的城市化进程会达到60%，这就意味着会有更多人进入到城市里；（4）最为重要的一点是随着中国经济总量的发展，会有更多最近投入到房地产行业中。以上这些因素势必会造成房地产行业里需大于供，所以在我看来未来十几年里中国的房地产行业还会有大的发展。
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