|
文/中国房地产文化促进会秘书长陈运高
房地产业需要向合理组合人文特质资源、自然特质资源和区域经济特质资源的主题文化地产，即大房地产时代转型。
大房地产时代具有几个表征：一是大思维，大战略，住宅产业要和国民经济的相关产业协调起来；二是大区域，城市建设要和新农村建设结合起来，大、中、小城市发展结合起来，东、中、西发展协调起来；三是大结构，住宅的品种结构，别墅，普通住宅，经济适用房、廉租房、办公用房、生产用房要合理搭配；四是大职能，政府的管理职能要在一个部门解决，避免政府职能的交叉重叠；五是大规模，大资本，城市化进程要加快，同时要合理布局，房地产业要实行规模化发展，要实行产业化，提高科技含量。六是大企业，企业资本运营能力和企业管理水平要提高，从业人员素质要提高，企业文化要提高。七是大手段，土地、金融、税收、行政等多种措施配套协调。
做房地产业好比把文章写在大地上的艺术家，写文章就要有好的主题，房地产业应该符合当地特色资源的主题经济和主题文化。
目前，中国房地产业的主要突出矛盾还是人们日益高增长的需求与房地产业生产能力之间的矛盾，这包括质和量的两个方面，也包括产品结构、产业结构、产业素质。
当前，中国房地产市场经济发育不完全成熟，这主要源于：一是房地产政策特色浓，政策法规不完善；二是土地国有和集体所有并存；三是不同阶层差异的存在，社会主义国家需要保护广大群众的利益；四是区城发展不平衡；五是企业素质有待提高；六是房地产内部结构及其与国民经济其他产业结构不协调。
现阶段过快发展完全市场化的房地产业肯定不适合国情、也不健康，这需要切实调整。目前引发房地产市场价格非理性上涨的因素很多。
首先是产品结构比例不合理。住宅的大小户型、别墅、公寓、廉租房、经济适用房等品种结构不合理；还有商业用房和工业用厂结构不合理。由于开发商对市场把握不准，往往造成局部或结构供求紧张。
中国的情况决定了人们对房地产总需求必然旺盛。14亿人口总量决定了庞大的刚性需求，但需求有有效需求和虚拟需求之分，有效需求是指有实际支付能力的购买力需求，应该倡导不同的人群购买合适自己支付能力的房子。所以，政府和社会要呼吁老百姓调整消费观念，不要相互攀比购买大房子，推动房价上涨。
由于房地产是终端消费品，政府为促进经济增长而采取刺激消费政策大力推动房地产发展的做法。在过去一定阶段具有一定道理，但长期实施却助长了地方政府搞“傻瓜经济”，地方政府热衷于通过向“土地银行”直接提取资源炒房卖地，无中生有地提高了土地价格，城市GDP也就上去了，房地产投资回报又快又高，远比工业项目见效快，更不用说收效慢的农业项目了，所以大量资本纷纷涌入房地产业，尤其房地产业过快增长，工农产业发展相对滞后，大多数产业群体收入跟不上房价上涨的速度，致使房地产泡沫不断膨胀。
政府如何适应大房地产时代的要求呢？
一是大房地产时代需要政府转变观念，改善服务功能，进行机构改革和调整，合理调整职责分工和相关政策，正确处理中央政府和地方政府的关系，合理划分房地产管理的权限，避免职责交叉重叠，提高工作效率。2008年春回大地的阳春三月，正在召开的两会期间，全国人大和国务院提出实行大部制，将建设部改变为住宅和城乡建设部，就是适合大房地产时代要求的职能转变，这种改变，突出了政府重视民生，一方面突出住宅发展的重要地位，切实加强住房保障措施，但同时又把住宅产业和城乡建设发展协调结合起来，城乡建设的发展要重视城市发展和新农村建设的和谐，把住宅产业纳入到城乡建设、经济建设、文化建设、社会建设的有机体系中去，而不是片面地发展住宅产业，也就是在区域发展过程中，我们的房地产业要符合城乡主题经济和主题文化和主题生态的建设要求，建设有机增长的协调产业园居住区、产业新城、产业镇，这就做好城市运营和乡村运营，实现了大房地产业的基本要求，地方相关政府部门机构职能也要做出相应积极调整。
二是政府也要提高决策水平和执政素质。
现在，房地产成了地方政府发展经济、快速致富的稻草，实际上是提前消费了后代子孙的资源，其原因是多方面的。比如，地方政府土地“招拍挂”的巨大收益助长了热衷于卖地；老百姓要住大房子支撑了土地需求；开发商因大房子配套少利润高，既形成产品结构错配；而不断高涨的房地产则助长了投机炒房，有钱人买大房子，没钱的租了投资房子为有钱人支付按揭款，财富实现再次转移分配、贫富差距进一步加大，银行低标准按揭也是房产泡抹和投机抄房的罪魁祸首，助长了老百姓过多消费未来。
这样一来，整个经济的中间环节一旦出现问题，房地产业乃至中国经济就会出现严重问题。
因此，实现房地产业的理性发展必须要转变五个观念，一是转变地方政府政绩考核方式，不仅不能光看GDP，而且因卖地产生的GDP要予以剔除；二是老百姓要调整消费观念，树立理性消费观念，三是调整住宅品种结构，四是地区经济和城乡协调，五是住宅地产和产业地产协调发展。
现阶段房地产业只有实行有计划的市场经济措施，尤其是加大廉租房和经济实用房供应，全面实行住房保障体系。正如今年温总理在人大会议上做政府工作报告时强调的：健全廉租住房制度、增加中低价位和中小套型普通商品住房供应等等。这一政策，才是构筑产业最大的稳定因素。
从企业微观层面上来看，房地产企业要主动适应国家导向，发展节约型住房。这需要企业在决策、营销、产品研发、团队和资本运作上全面调整思路，不能单纯停留在买地建房的低水平层面，要通过做大做强，实践大房地产和综合性开发的理念，开发具有城市主题特质文化的人文地产。也就是房地产业一定要切实服从于当地经济特质，自然生态特质，人文特质，整合发展能为当地提升经济文化增长的主力地产，切实提升人们的就业空间、学习空间、生活空间与交往发展空间和质量。
也就是说，要把房子与周边的人文发展和其他产业发展综合协调起来，形成一个拥有良好的学习、生活、工作、娱乐配套的区域空间环境，也即不能光建几座有形的住宅硬环境，而应同时改善居住软环境、发展结合区域社会属性与经济属性优势的综合房地产，把住宅产业的发展与地区国民经济综合协调起来。如广西北海以往就曾光炒作房地产，但没有把区域特色的旅游产业、海洋经济等产业开发起来，致使地产泡沫爆发。也不能再像北京那样把天通苑搞成“睡城”，每天利用率只有睡觉的几个小时。因此，地方政府在发展经济上应先开发区域特色产业，以此然后带动房地产开发。
在这种意义上讲，适度地计划措施在这方面的好处非常明显，可以把区域产业综合配套起来，这样才能做到空间布局和地区产业发展相协调，自然增长合理消费。
房地产企业如何面对和迎接地产时代呢？目前的大多数房地产开发商不懂如何经营城市更不懂经营村镇，如何开发符合城市主题文化主题经济要求的大房地产。房地产企业素质有待提高，尤其需要提高发展战略研究能力或外包给综合咨询机构。房地产业必须在与区域产业协调发展、让人们在有事业与就业发展空间的框架下开发房地产，才能有良好的发展空间，比如好莱坞、瑞士滑雪胜地、赌城拉斯维加斯都是因为有了良好主题经济、主题文化，才有房地产和城市建设的巨大发展空间。
现在的房地产商普遍叫苦找不到土地，而当前国家正在大力发展新农村建设和相关产业，开发商一定要有蓝海战略思维，不要只做常规动作，要学会做优质、综合性的为一二三产业提供服务的规模性房地产，大力发展符合国家产业政策的主题产业新城、主题产业新镇，发展主题经济，开发大房地产，把住宅产业与推动区域经济、区域主题文化发展的因素协调起来，国家也会鼓励，开发商还担心拿不到大面积土地吗？！比如山东皇鸣太阳能的太阳城，山东中国文化标志城，华侨地的华侨城，云南丽江的丽江古城，上海正阳的游艇新城，贵阳的山水黔城，北京的泛海国际居住区，云南体育新城等等，就是成功的典范。
房地产业是个准金融产业，融资问题是房地产商的重大战略问题。为保障企业的长期可持续发展，房地产企业融资渠道需要实现多元化，不能光靠银行贷款，要积极组合利用多种金融工具比如上市、信托、私募、证券化、REITs等工具，而要做到这一点，房地产总裁的综合运营能力很重要，其中关键要有强有力的综合团队。另一方面房地产企业当前最大问题还是人和机制的问题，许多开发商钱是赚了不少，但企业却没了人气。房地产业目前实际上已经步入品牌化发展的阶段，只有品牌发展起来了才能吸引资本，而好品牌的建立需要优秀的企业文化、机制和战略价值观。
今年的中国房地产业不会有再大的政策动作，主要是消化先前出台的土地、信贷、税收等政策。中国地产企业练好内功，迎接大房地产时代恰是时机。
|
