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陈运高在旅游城市（大理）新商业新模式论坛暨水晶国际广场项目说明会专家发言（摘登）
大理是一个具有魅力的城市，许多人都在谈城市与房地产业的发展，那么一个与房地产发展的关键是什么呢？商业地产在城市发展中的地位与作用又有哪些呢？我认为有一个十分重要又十分关键的问题那就是一个城市应该有鲜明的主题文化、一个有提高区域经济核心竞争力的动力地产，实现区域资源的可持续集约发展。商业地产是动力地产与城市主题文化的重要载体，一个魅力城市必须大力发展支持和服务城市主题文化的特色商业地产。
商业地产是产业地产运营的重要模式之一。在一定区域经济环境内，商业地产可以直接成为动力地产或作为动力地产与城市主题文化的重要载体，推动和影响城市区域经济与文化核心竞争力。
商业地产的主题必须明确。必须紧紧围绕一个主题做文章。无论项目的定位、建筑设计的理念、开发运营方案的创意、营销推广的策略，应该关注这个主题，关注这个主题的客户群。依据市场需求，制定动力地产主题开发规划，确立开发规模、档次、标准与空间布局。
发展商业地产必须把握和服从城市主题文化。
城市主题文化，就是在最短的时间内让城市的知名度进入国际知名城市行列；在最短的时间内使城市的国民生产总值GDP进入世界发达国家水平；在最短的时间内让世界的注意力都集中在这个城市身上，把城市的经济、文化、艺术融合一体，就是根据这个设计系统把城市规划设计、城市经济发展模式设计、城市品牌文化构建、城市战略定位融合在一起，构建出城市主题文化。
城市主题文化在世界很多城市已经形成。如巴黎城市的主题文化为“世界时装”主题文化；维也纳城市的主题文化为“世界音乐”主题文化；佛罗伦萨城市的主题文化，为“世界绘画雕塑”主题文化等。
从一个国家来说，瑞士是一个仅有500万人口的国家，“小国寡民”却“富甲天下”。日内瓦是国际会议中心，每年数以百计的国际会议在这里召开；洛桑是国际奥委会的所在地，是名副其实的体育之城；苏黎世是传统的金融中心，数以百计的银行汇聚这里，百分之八十的居民生活都同银行业有关；伯尔尼是世界钟表制造中心，世界每100个戴手表的人，其中一块手表就是出自伯尔尼；卢赛恩却以旅游教育发达出名，世界各国都去那里学习酒店管理；达沃斯则以一年一度的世界经济论坛而著名。这些城市主题鲜明，分工明确，形成了鲜明的城市主题、个性、品牌及核心竞争力。
纵观世界名牌城市的建立，无不依据城市营造的规律，及时把握住历史的、文化的、地理的、政治的、经济的、技术的、市场结构的等等方面诸种有利的条件，构建起他们的时装城、电影城、音乐城、绘画与雕塑城、商业城、科学城、体育城……
主题文化的商业地产典范有：云南丽江四方街、上海的城隍庙、北京的王府井、南京的夫子庙等，就是具有传统主题文化的商业地产重要典范；商业地产就是把文化、娱乐、科技等等方面的元素融合的商业地产。
商业地产追求的是实现综合资源价值最大化；商业地产的增值效应具有区域经济性和区域文化性；商业地产是为城市形象与主题文化突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标；商业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能；商业地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务；商业地产项目开发的资本增值是持续性的；商业地产中资本市场运作的规律在发挥重要作用，要从资本运作模式来考虑，项目价值不取决于物业的使用价值，而是资本价值。有的农贸超市铺位价值很贵，而有很好设施的大商场却不一定如此，原因就在这里。商业地产尤其是主题文化商业地产应受到政府高度重视。
大理具有较大的城市主题文化优势，应大力发展主题文化商业地产，尤其是复合性的商业地产综合体。
大理的历史文化、人文资源和自然资源丰富———未来的消费是休闲娱乐消费为基本特征，大理需要针对自身特点发展城市主题文化商业地产。
通过城市主题文化文化系统，使城市主题明确化；通过城市主题文化公共艺术系统，使城市主题视觉化；通过城市主题文化新闻系统，使城市主题深植化；通过城市主题文化系统，使城市主题鲜明化；通过城市主题文化旅游系统，使城市主题特色化；通过城市主题文化品牌企业系统，使城市主题规模化；通过城市主题文化教育系统，使城市主题规范化；通过城市规划系统，使城市主题特色化；通过城市主题战略中心，使城市主题推广化。
通过社会主题文化文化系统，使社会主题明确化。一个社会区确定其主题后，首先应该把社会区的主题作为一种活动资源来开发。通过造势，把社区的主题张扬出来，使这种社区主题活动成为受众目标，成为注意力亮点，成为联想载体。
新闻报道、庆典、纪念、评选、推广、展示、奥运冠军、金牌楼盘、国际化城市、宜居社区、花园城市、花园社区、业主观摩团、居住与文化、大使馆、旅游观光团、楼盘、片区楼王；创新设计楼盘推介活动；国际首脑论坛、国际CEO论坛、国际艺术家论坛、摄影大赛等。
通过社区主题文化公共艺术系统，使社区主题视觉化。社区的绿地和公园的环境艺术景观系统就应该通过具象的，抽象的，把世界创造城市新生活文化艺术元素融入其中，让人们从社区的绿地草坪设计图案和公园的花卉造型中处处看到世界创造城市新生活艺术形象的、抽象的符号概念。
通过社区主题文化新闻系统，使社区主题深植化。新闻媒体的宣传和炒作，让这个社区主题成为注意力焦点。
通过社区主题文化系统，使社区主题鲜明化。什么样的社区文化，决定社区的发展方向和人文魅力。文化是千百年来人们探索生活的思想结晶，生存环境不一样，区域环境不一样，决定了人们追求生活方式的不一样。那么社区应该有以创造城市新生活为内涵的诗歌，散文，小说；话剧，电视剧，电影，大型音乐舞蹈主题晚会等等。
通过社区主题文化旅游系统，使社区主题特色化。社区主题文化蕴藏着丰富的旅游资源，而主题旅游又是当今世界的潮流，这为社区旅游提供了一个大平台。
通过社区主题文化品牌企业系统，使社区主题规模化。作为一个以创造城市新生活为主题的社区开发，首先开发企业要创造自己的品牌，同时要引进一些有主题核心竞争力的名牌企业或教育机构进入社区商业、工业或教育，这样整个社区就形成了品牌企业集团化，它的消费市场再不是一个社区、一个省、一个国家，而是国际市场空间大环境。这样就形成了品牌企业国际化，品牌效益规模化。
通过社区主题文化教育系统，使社区主题规范化。教育是社区主题的培训基地，社区教育必须为社区主题服务，作为一个以创造城市新生活为主题的社区，就应该设立创造城市新生活为主题的培训、讲座、论坛、职业技能培训、家庭素质教育，加强社区的楼道文化建设、邻里道德的培养、社区公益意识的培训等。
通过社区规划系统，使社区主题特色化。社区的标志性建筑就要以创造城市新生活文化为主题，社区的规划布局就要充分地考虑到创造城市新生活社区的功能分布。这样社区规划布局就应该形成以创造城市新生活主题的社区广场，艺术大道，购物步行街，购物公园等。
通过社区主题战略中心，使社区主题推广化。社区主题战略中心，是把先进的房地产企业文化和社区生活方式运营结合起来，实现由传统的房地产开发、物业管理职能转化为人民环境的营造、社区生活运营经营和民居文化运营的一个中心，把企业员工和社区业主的素质和创造城市新生活紧密结合起来，在地产开发的实践过程中，把硬件建设和软件建设结合起来，把房地产企业、业主、社区商业街经营单位共同聚集在创造城市新生活的旗帜下，共同朝着创造城市新生活的目标前进。
通过社区主题文化系统，使社区主题经营化。通过社区主题文化系统工程的建立，社区主题资源就得到了合理配置，就形成了核心竞争力，就形成了主题立区、品牌兴业、主题炼金的态势和发展格局。
社区主题文化是一种稀有的战略资源，同时也是一种核心竞争力手段。它有不可模仿性，难以替代性和不可复制性。哪个社区优先得到它，哪个社区就会优先处于一种战略竞争的最佳位置。
最后希望，广大企业要按照“务实创新，开拓进取”的精神，实践“建筑新文化，创造新生活”的开发理念，为建设更好的城市，更好的生活，更加美好的新家园努力奋斗！祝愿大理更美好。
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