传统房地产开发商转向城市运营商要学会新玩法

中国国际城市主题文化设计院

最近，关于传统房地产开发商转向城市运营商的论坛、大会开了不少，但都没有谈到位。一些专家提出传统房地产开发商要转向城市运营商要学会新玩法，但什么是新玩法都没有讲清楚。其城市运营商的思想和新玩法的理念，在那些研究房地产专家的脑子里好像还没有成熟，谈的都是一些皮毛的东西。靠研究房地产的逻辑和理念，根本也研究不出城市运营商的新玩法。所以，城市运营商的真谛还是个模糊的概念，让那些传统房地产开发商想转向城市运营商的企业一头雾水，在那里干着急。

传统房地产开发商想转向城市运营商角色，不是找个房地产策划公司和传统房地产研究的专家一策划，一研究就能转过去的；也不是政府给你几十平方公里的土地，你搞一个一级开发你就是城市运营商了；也不是你有了新型城镇化的理念，一下就成了城市运营商了。要想成为一个真正的城市运营商，说实在一点，就是你得具备政府的思维方式，专家学者提出的运营商思想及城市运营商所要把握的基本原理和企业切入城市运营商的战略思路，否则成不了真正的运营商。

本来我们中国国际城市主题文化设计院不想蹚房地产这潭浑水，但看着传统房地产欲玩又玩不下去，欲转变身份又转变不了，所以最近发表了很多传统房地产开发商转向城市运营商的观点。其目的就是把中国目前房地产转型到了关键时刻的——比朱镕基总理时的房地产调控形势还要严峻形势的情况扭转过来，如果传统房地产开发商不能快速转型，恐怕难以支撑下去。但恰恰机遇又来了，就是中国新型城镇化的大机遇摆在了传统房地产开发商面前。这个历史性机遇为中国传统房地产开发商提供了一个千载难逢的机会，就是中国新型城镇化需要一大批真正的城市运营商来建设中国新型城镇化。因为，历史已经到了这个节点，已经到了这个运营商造成的时代，那么传统房地产开发商再按着老思想，老思路，老办法去生存已经不适合事宜了。必须要思想更新，概念更新，理念更新，从传统房地产开发商锐变成城市运营商。也就是说要把原来的三八大盖换成激光枪。从盖楼的老板变成盖文化，盖特色，盖城市魅力的老板；从买土地，建大楼，建小区，转变成盖好文化配套，盖好娱乐配套，形成以人为本，让老百姓住好、吃好、玩好的新概念；从城区没有文化，没有特色文化，变成有文化，有特色，有主题文化功能的，充满人文魅力的城市。这一切都不是传统房地产开发商一下可以把控的。

所以，传统房地产开发商在转向城市运营商的时候，一定要找到新玩法的秘籍，就得在转向城市运营商的战略上，找到一条真正成为运营商的战略路径和方法。只有制定好城市运营商的一套高端的战略，传统房地产开发商才能转向真正的城市运营商。

可以说，真正进入运营商角色的目前好像只有泛华和万达。一个是在城市区域开发上制定出来一整套城市系统集成商的理念，让泛华一下成了中国名副其实的城市运营商，让城市排着队来请他们前去投资开发，成了中国区域系统集成商的专业户，让传统房地产开发商根本无法和它竞争，看着泛华的快速发展就像看电影是的，太不可思议了。那么，泛华是怎样成为城市系统集成商的，就是泛华研发出了系统思维运营商的理论和理念（泛华把它作为建设部重大课题立项研究，并得到建设部的认可），又在此基础上制定出了城市系统集成商的发展战略，所以泛华一路开疆拓土，成了中国最成功的城市系统集成商。

另一个就是万达，万达是从城市文化旅游角度切进去的。万达的文化旅游城运营商角色为什么得到了城市欢迎，因为城市需要文化，更需要大体量的文化旅游项目，更需要表现城市特色的建筑景观，更需要通过一个万达文化旅游城来体现城市主题文化，所以万达从万达商业广场转向万达文化旅游城的城市运营商角色。那么，万达也组织了上百人的文化规划战略团队，通过几年时间的研究和战略谋划，制定出了一整套城市文化旅游运营商的战略，所以万达在城市文化旅游运营商上成了老大，让传统房地产开发商像看3D电影一样来看万达，越看越神奇。

所以，传统房地产开发商想转入城市运营商，想找到新玩法，不是那么简答的，一定要首先制定转入城市运营商的一套战略，一定要找到城市运营商的切入点，一定要找到城市运营商的目标和方向。否则，传统房地产开发商想转入城市运营商是根本不可能的。因为，城市运营商绝不是仅仅和土地打交道，而是和城市的文化，城市特色，城市人文魅力空间，城市主题文化构建打交道的。所以，传统房地产开发商要找到新玩法，就得像泛华那样，万达那样，制定一套城市运营商的高端战略，这就是传统房地产开发商转向城市运营商新玩法的核心。