城市主题文化大地产时代与集成商的时代已经来临

中国新型城镇化建设大幕已经拉开，这场史无前例的新型城镇化建设，其前景比中国城市化还要宏大，还要壮阔。其时间之持久，城乡之广阔，数量之巨大，都是城市化无法比拟的。在这场新的城镇化建设中，又为中国房地产发展建设带来了一场千载难逢的大好机遇。其时间之持久——可能持续30年至50年的开发建设期；其城乡之广阔——这是一场在960万平方公里上的一场新型城镇化建设；其数量之巨大——中国由乡变镇，由镇变县，由县变县级市，由县级市变成地级市，将会诞生两千多个县与市。也就是说在中国新型城镇化过程中，将会诞生两千多个新城。这是一个什么概念？这是中国城市化30年所无法达到的概念。这一切说明在中国城市化之后，一场新型城镇化建设将让我们的城市数量增加了几倍的概念。在这如此千载难逢的历史机遇中，我们的房地产企业是在传统城市开发的老路上徘徊前行，还是在新型城镇化道路上锐意求新，成为一个房地产企业在历史十字路口上抉择的关键。

是走城市主题文化系统集成商的发展之路，还是在传统地产开发老路上一块地一块地啃着开发，其概念不一样，结果也不一样。此时此刻传统房地产企业如何抓住新型城镇化发展机遇，就必须从观念上进行转变，就必须从传统房地产开发商转变成新型的房地产开发商；就必须从纯粹的房地产开发商转变成城市运营商；就必须从城市运营商转变成城市系统集成商；就必须从城市系统集成商转变成城市主题文化系统集成商；这才是当今中国房地产企业转型升级的明智之举。

从城市运营商一级土地开发模式，到城市系统集成商的区域开发的系统配套，系统建设开发模式，再到城市主题文化系统集成商对城市进行主题文化系统工程的开发模式，虽然概念有些相似，但却有着本质的不同。城市运营商是搞一级土地开发的，城市系统集成商是搞区域系统配套，系统建设的，但都没有对城市特色经济，特色文化，特色旅游，特色建筑，特色景观的整体思考和系统建设，都没有对城市特色资源形成资源聚集，要素聚集，产业聚集的态势和格局，使城市特色资源优势无法系统彰显和整体彰显。因此，中国房地产企业应该从城市运营商，城市系统集成商升级为城市主题文化系统集成商。像云南汇通伟业通过城市运营商的理念，已经开发了以楚雄彝人特色主题文化古镇为代表的数十个特色主题文化古镇。像泛华集团通过城市系统集成商的理念，已经完成了数十个区域城市整体开发的骄人业绩。而这一切都是在城市主题文化系统工程的理念基础上，而创造出来的一种城市集成商开发建设的新模式，但还没有达到城市主题文化系统集成商的概念高度。现在在新型城镇化过程中，城市领导需要的是城市主题文化系统集成商的思想、理念、概念及运营模式。也就是说城市主题文化系统集成商首先要为城市领导建造思想，其次才是建造城市，建造房子。为城市领导建造思想，就是为城市领导提供城市主题文化“高端谋划、顶层设计”的战略规划思想，只有城市领导认可了这一城市主题文化“高端谋划、顶层设计”，一个房地产企业才能成为城市主题文化系统集成商。现在城市领导首先需要的是城市主题文化“高端谋划、顶层设计”的战略规划思想，之后才是资本和市场运营。所以，传统的房地产企业要想抓住新型城镇化带来的机遇，就必须完成观念、理念的转变，从而从城市运营商，城市集成商的角色转换为城市主题文化系统集成商，这是中国房地产企业在新型城镇化过程中的一个重要选择。时代转变了，其理念更应该转变。如果我们中国每一个房地产企业都能成为城市主题文化系统集成商，那不但对中国的两千多个城镇建设都是一个福音，因为它让城市领导得到了城市主题文化系统集成商的思想理念，它让城市按着城市主题文化系统集成商的发展理念规划建设，它让城市特色资源得到了系统的开发建设，它让城市特色经济、特色文化、特色旅游、特色建筑、特色景观都能够整体的，系统的，非常鲜明的体现出来。那么我们中国新型城镇过程中两千多个城镇发展建设，就会通过城市主题文化系统集成商的思想，把我们的每一个城镇都建设成特色魅力彰显，特色经济发达的城市。而这一切取决于城市主题文化系统集成商的思想。如果我们每一个房地产企业都能够有城市主题文化系统集成商的思想，那我们的房地产企业还害怕没有城镇开发建设吗？所以，城市主题文化系统集成商的时代已经来临，愿我们的每一个房地产企业都成为城市主题文化系统集成商，这是时代的必然，也是时代的潮流！

中国国际城市主题文化设计院愿意为每一个房地产企业提供城市主题文化系统集成商战略规划，同时也为房地产企业提供城市主题文化系统集成商的局部项目战略规划。如城市主题文化综合体，城市主题文化旅游项目，城市主题文化产业园区等各类项目的战略规划。

付宝华院长在多年不断的考察和实践过程中发现，其主要原因在于城市文化产业园区的同质化和规划模式的模板化造成的。全国各个城市上马的文化产业园大而全、大而全，大而多，大而同，大而乱，文化产业园的开发没有建立在一种当地特质资源禀赋和特色文化产业基础上，而是按着学院派那种不管当地有没有资源、不管当地有没有文化产业人才、不管当地有没有相关企业和产业支撑，用统一化、模板化的文化产业规划来给城市搞城市文化产业园区规划，甚至把只适合某些一线城市的IT产业园、动漫产业园、影视产业园、传媒产业园等放到了三线小县城，不仅造成了全国文化产业园的同质化竞争严重，而且都生存不下去，更白白浪费了大量的资源。

因此，针对中国文化产业园建设同质化以及运营生存困难的问题，付宝华院长提出，通过创新的、高端的、具有实战性的、可操作性的文化产业园区规划理念来规划文化产业园区，找准城市特色文化、特色人才、特色资源、特色定位，打造文化产业特色园区，吸引高端特色人才，整合特色资源，培育特色文化产业功能，建立特色文化产业平台，打造特色文化产业集群，只有这样的特色文化产业园区才有核心竞争力。

所以，我院提出了“城市主题文化园区”的概念，城市主题文化产业园应具备四大要素：因主题而建，具体清晰的主题文化产业定位；因城市而生，要与城市特质资源禀赋、特色文化发展能力和特色文化功能实现无缝融合；以主题文化为核，形成城市特色文化产业发展平台。

我院提出的城市主题文化产业园打破了传统文化产业园区没有特色定位，没有特色功能、没有特色发展的同质化误区，而是以文化为魂、主题为先、创意为基、产业为本，依托城市主题文化，充分发挥城市主题文化资源优势，发展城市主题文化经济，打造具有鲜明文化特征和区域竞争力的城市主题文化产业园区和产业集群，从城市主题文化产业园区政策研究与市场分析、发展模式、定位研究到园区战略发展规划，再到园区招商引资，深入到园区主题文化价值挖掘、园区主题文化战略规划、主题文化产业形态创新、园区运营全程设计等层面，解决了中国文化产业园同质化和经营困难的发展难题，从而为中国文化产业园建设找到了一条特色发展、主题发展的创新之路。最终把城市文化产业园区真正建设成具有特色文化定位、特色产业内容、特色经济支撑、特色品牌魅力、特色发展模式的主题文化产业园区，在为城市创造巨大文化品牌的同时还为城市带来巨大的文化产业产值，实现“文化企业+地方政府”的双赢。

城市主题文化旅游景区战略规划

针对这样的问题，我院提出了“景区开发必须要有主题文化”的“城市主题文化景区”开发模式，我们认为，对于每个旅游景区而言，差异性、个性化的旅游特色和不同的旅游体验是景区旅游发展的必要因素。而城市旅游景区的核心就是文化，文化的核心就是主题，城市主题文化是城市旅游景区的核心竞争力所在。可以说，旅游景区的文化主题性越明显，其效益释放量越大。因此，主题选择是整个旅游景区战略规划的关键，它是旅游资源配置的凝聚点、旅游文化内容的创意点、景区市场营销的兴奋点、景区主题阐述的出发点和景区文化价值的实现点。

为此，我院提出了“城市主题文化旅游景区”的创新开发模式，城市主题文化旅游景区就是指以城市主题文化为主导引领旅游景区发展方向，通过梳理城市所属的特质资源，从旅游资源禀赋、资源空间分布、辐射能力等方面进行把脉，充分寻找、挖掘并合理张扬、放大富有开发潜力的旅游特色差异和个性元素，并依此确定旅游景区的发展主题,将其作为引领旅游景区资源的开发主题、旅游景区项目的建设主题和旅游景区市场的推广主题。

我院提出的“城市主题文化旅游景区”创新模式的核心在于，旅游景区必须要建立在城市独有的特质文化和旅游资源基础之上，无论从旅游主题到旅游形式，从旅游内容到旅游规模，都能实现与城市主题文化的主题嫁接；无论是景区旅游环境、景区风貌还是景区游乐等,都能体现城市的特色和主题。这样城市主题文化就能够从点到面从线到片，在旅游景区得到了充分的展示和彰显，才能使游客感受到丰富和深刻的精神和文化享受，城市主题文化价值才能得到空前的释放，形成竞争对手难以模仿和替代的核心旅游产品、核心旅游品牌和核心旅游竞争力。

我院通过城市主题文化旅游景区开发模式的创新研究，形成了“主题先行、文化为王、落地运营”的城市主题文化旅游景区战略规划理念，形成了以主题战略创新为基础、以主题文化创新为特色、以主题运营创新为核心、以主题设计创新为手段的城市主题文化旅游景区开发创新模式，并在十几年来为企业、政府旅游产业发展、城市主题文化旅游景区开发提供了大量前瞻、创新的战略规划，为企业、政府旅游产业发展、城市主题文化旅游景区开发提供最有价值的游憩模式、商业模式、营销模式和运营模式，从而为中国一大批旅游景区开启了城市主题旅游新篇章，构画出了城市主题旅游新蓝图。

城市主题文化综合体战略规划

万达楚河汉街城市主题文化综合体

我们提出的城市主题文化综合体的概念，较一般城市综合体而言不同之处在于，城市主题文化综合体是拥有独特的核心文化价值，每一个城市主题文化综合体未来都将是城市超级文化航母、城市文化新坐标和城市文化新典范，同时以全球领先的文化形态，引领着城市文化建设的潮流和方向，开创了中国综合体建设的新纪元。

在我院提出城市主题文化综合体的概念之后，得到了一大批地产开发商的高度认可和践行。可以看到，当下已有房企开始深度试水，除了一般概念的商业综合体、商务综合体之外，会展主题文化综合体、影视主题文化综合体、艺术主题文化综合体、教育主题文化综合体、旅游主题文化综合体、儿童主题文化综合体以及景观主题文化综合体、生态主题文化综合体、海洋主题文化综合体等模式和业态大量出现。而我院围绕城市主题文化综合体的全新文化模式、全新文化价值、全新文化业态，也为全国开发商提供了可行性研究、开发策略研究、主题文化定位、发展规划和主题整合推广、主题招商等系统的智力支持，全方位引领城市主题文化综合体成为具有世界性的震撼力和影响力的文化新符号，成为城市文化的集聚和传播之地、展示之窗和时尚之地。最终通过城市主题文化综合体的打造，缔造城市文化新航母、引爆城市文化价值核爆、驱动城市未来文化梦想。

    城市主题文化公园战略规划

常州环球动漫嬉戏谷

 进入21世纪以来，中国主题公园建设呈现火热势头，同时世界顶级主题公园纷纷抢滩中国内地。不可否认，我国主题公园建设的飞速发展一定程度上拉动了地方旅游经济增长，但与此同时，我院十几年来透过中国主题公园发展现状发现，主题公园同质化竞争严重、文化内涵薄弱、经营模式单一等深层次问题日益凸显，甚至有投入动辄上千万元的奢华公园最终却成“荒园”。可以说，中国主题公园一边是热钱涌动，一边是亏多盈少，面临冰火两重天。我们认为，造成这个问题的关键原因就是许多主题公园沉湎于简单模仿和粗制滥造，虽然项目繁多，却没有精品，没有独特鲜明的主题文化，以致很多主题公园模式、内容大同小异，因此中国主题公园千篇一律、同质化的现状亟需突围和破题。

无论从“锦绣中华”、“世界之窗”的微缩景观模式，到“欢乐谷”这样的参与体验模式，再到“东部华侨城”的生态模式，我院十几年来一直走在中国主题公园发展的最前沿。我们认为，中国的主题公园目前发展了三代，即以观光为主要目的的第一代主题公园，以休闲为主要目的的第二代主题公园，以度假为主要目的的第三代主题公园。而中国主题公园突围和破题的关键所在，就是我院提出的全新第四代主题公园的概念——城市主题文化公园。

我们提出的城市主题文化公园概念，是中国本土主题公园目前“突出重围”的最佳模式，可以说，主题文化是主题公园的灵魂，打造主题公园应当因地制宜，看当地有什么特色文化、有什么特质资源，找准定位，切不可一概而论。而城市主题文化公园的打造，就是要充分发挥城市主题文化资源优势，在模式创新、概念创新和战略规划创新上体现了六大要素：即景观主题化、展示主题化、艺术主题化、游乐主题化、演艺主题化、体验互动主题化，以此将主题公园的意义扩展到整座城市中，从而提升城市整体生活品质。

我们提出的城市主题文化公园发展模式，无论是从建筑到景观、从视觉到体验、从表演到娱乐，还是从游乐设施的文化内涵到科技含量，都体现着城市主题文化的超凡魅力；它的每一个景观、每一个雕塑、每一个表演、每一个娱乐项目、每一个体验项目都体现着城市主题文化的丰富内涵。最终在文化上体现了城市主题文化博览之窗的概念，在功能上体现了城市主题文化欢乐殿堂的概念，在旅游上体现了城市主题文化体验之谷的概念。

可以看到，我院提出的城市主题文化公园的概念和发展模式已经在中国主题公园领域取得了巨大的成功，无论是西安的大唐不夜城、杭州宋城、北京的欢乐谷，还是常州的环球嬉戏谷，都是城市主题文化公园的成功实践样本，它们无一不是通过首屈一指的、独一无二的、不可复加的城市主题文化公园矩阵式的铺排，宏大的主题文化叙事，精美绝伦的主题景观，美轮美奂的主题文化演艺，震撼惊奇的主题文化展示，成为中国主题文化公园的样本，成为城市量身打造的一个旅游高地和文化地标。

        城市主题文化地产项目战略规划

在我院看来，十几年来中国房地产开发企业的发展模式基本沿袭了“土地模式”。开发商重资产并过度关注土地资源、而轻文化的现象非常严重，使得房企发展、竞争的轴心一直围绕圈地、盖楼发展。而这种模式也造就了许多千篇一律、漠视文化、缺乏生活气息、冷冰冰的“火柴盒”建筑，同时文化附加值没有体现，房地产开发商也没有得到最大化的利润。而目前地产界所谓的“地产文化”，抑或所谓的“文化地产”，大多只是一种营销手段，充其量不过是一个“噱头”而已，都没有落到实处，比如说土地价值如何挖掘和提升？文化价值如何创造？服务价值怎么体现？社区生活方式怎么营造？纵观整个地产界，能够将一个系统的价值体系全部做的很好的几乎没有。

因此，我院结合在地产领域十几年来的成功实践，创新地提出了城市主题文化地产的开发模式。顾名思义就是“城市主题文化+房地产开发”的房地产经营模式。城市主题文化地产就是以地产项目为载体，以实现地产价值的持续增值和城市文化价值最大化为目标，以城市主题文化地产为开发对象，整合城市主题文化资源，主题开发、主题经营，具有鲜明文化特色的成片房地产开发运营模式。

城市主题文化地产必须紧紧围绕城市主题文化做文章：无论项目的定位、建筑设计的理念、开发运营方案的创意、营销推广的策略，都要依据城市主题文化来制定实施；

城市主题文化是城市主题文化地产项目的主线：如果说房地产项目建筑、景观、产品、营销、生活方式等是一颗颗珍珠，那么城市主题文化就象一条主线，把这些珍珠串成一条项链；

城市主题文化是统领城市主题文化地产项目全局的制高点：它把房地产经营的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化统领于旗下，构成一个完整的系统；

城市主题文化是城市主题文化地产项目的中心：开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均围绕这一中心完成；

城市主题文化是城市主题文化地产项目品牌的灵魂：整个房地产项目的构成、功能、风格、规范、形象均通过它得到光芒闪耀、深入人心的品牌。

从企业角度而言，房地产盈利能力的核心，是文化对前者的渗透与融合。城市主题文化地产绝不追随市场的尾巴，而执市场之牛耳“城市主题文化+地产”的模式对于整个区域经济的拉动、区域模式的奠定、城市价值的推动，远远大于纯地产模式，其意义也远远不是一般文化地产可以比拟的。

从城市角度而言，城市主题文化地产是用城市主题文化的开拓和弘扬，来开发和经营房地产；并在房地产的营运中，展示城市主题文化地产的灵魂，实现新都市的营造。城市主题文化地产无疑是城市最有文化内涵、最有文化吸引力、最有文化价值的区域，通过城市主题文化概念的注入和开发资金的聚集，其文化的附加值将会给城市土地带来成倍的增值。

因此，我院提出的城市主题文化地产开发模式，是当前中国房地产业急需的最好模式，同时也是中国房企在国家宏观调控的形式下，寻机于危，找到“蓝海”，实现价值最大化的最好模式，更绝对是城市地产财富和价值的缔造者，将会创造地产史上更多的奇迹。