一个好的城市主题文化战略规划可以让一个地产项目获得意想不到的价值效益

 中国国际城市主题文化设计院院长 付宝华

中国国际城市主题文化设计院是从推动城市主题文化战略开始起步的，是从推动城市主题文化战略规划起步的。所以，在以往的地产领域和房地产领域基本是处于一个次要的战略来对待。这些年来也有一些旅游地产项目、房地产项目、古镇项目也来找我们设计院做战略规划，但是我们把主要精力都放在了城市主题文化战略规划上。但是我们知道一个好的城市主题文化战略规划，可以让一个地产项目获得意想不到的价值效益。

本人在一次中国房地产论坛会议上，讲城市主题文化是房地产的核心竞争力。当时有很多房地产大佬还不以为然，说什么城市主题文化怎么是房地产的核心竞争力呢？我说你们现在拿地都是通过招牌挂，100万一亩的地，可能通过招牌挂涨到200万一亩和300万一亩。但我可以通过一个城市主题文化战略规划，政府把土地先赋予我包片开发特许权让我先来开发，你们没有听说过吧？这些房地产大佬说这样的事情闻所未闻、听所为听。我说我在给秦皇岛北戴河做了一个“世界名人城——亚洲富人社区”的城市主题文化战略规划后，北戴河区政府因为这个项目设计已经超过了政府的运作能力，固让我来组织包片开发，北戴河区政府因此给了我一个包片开发特许权的承诺书，把20几平方公里的土地交给了我，这就是城市主题文化战略规划的核心竞争力。这样的事情可能在房地产企业遇到的不多，因为你不是给政府出思想的，出战略的，所以你买地必须得通过招牌挂，通过高价来买地，而且政府还不愿意。而我们是给政府出思想的，出高端战略规划的，因为我们的高端战略规划能让城市领导感到震撼，感到是他城市发展最好的发展战略，能给他城市发展带来巨大的利益和发展前景，所以这些城市领导往往愿意拿出最好的政策，让我们去帮助他们组织运作一些地产项目。所以我们经常遇到一些城市在我们城市主题文化战略规划后，把项目交给我们来组织运作，其优惠条件是房地产企业所想不到的。

我们在给唐山做文化产业园区的时候也遇到了这样的情况，当时我们给唐山做完文化产业园区战略规划后，唐山市的领导对我们说，你们做的战略规划非常好，我怕我们运作起来走样，你们设计院能不能既帮助我们战略规划，又帮助我们组织运作这个项目，我们可以把3平方公里的文化产业园包片开发给你，由你们来组织运作，土地价格以最低价格给你们。我们说我们没有时间来组织运作这个项目，但我们可以在北京找两个投资文化产业的公司来组织运作这个项目，这样既能把我们的主题文化战略规划内容体现出来，又能帮你们组织运作完成这一项目。唐山市领导说那就把这个项目交由你们打理了。

我们在给新疆麦盖提做刀郎文化古镇的时候，麦盖提领导在看完战略规划后说，这刀郎文化古镇的战略规划内容已经超过了我们的预想，这么大的项目我们政府没有能力来组织运作它，你看你们设计院能不能帮助我们来运作这一项目，我说你们能给我们什么政策，麦盖提领导说我们的土地可能是招牌挂20万一亩，但我们可以给你最优惠的价格，因为刀郎文化古镇是我们麦盖提县最大的文化地产项目，我们看的是这个大项目建设的成功，所以我们敢给你们最优惠的政策让你们帮助我们来运作这一项目，我说那你们就把这3平方公里土地以最优惠的价格给我们吧，我给你们找一个古镇建设最好的投资商前来开发，帮助你们把这个刀郎文化古镇建设起来。

我们在给浙江常山做城市主题文化战略规划的时候，常山领导对我们说，我们这个30平方公里的新城你看你们能不能帮助我们来运作这个项目，你们规划的这么好，一定也能够帮助我们找到一个按着你们规划的水平投资的房地产企业把它建起来，我说那你们给我们什么政策，常山领导说我们可以在我们土地收购、基础设施建设的基础上稍微加上一点钱就可以了，我说那你们岂不赔了，常山市领导说我们要的是你们高水平规划出来的新城，不舍掉一些利谁来帮助我们建呢？我说那我们就帮助你们引进一个房地产企业来运作这个项目。

我们遇到的这些事情让我们感到有些莫名其妙，我们是搞城市主题文化战略规划的，不是搞房地产投资的，但是一些城市领导看了我们的战略规划后，都想把我们战略规划的项目让我们来帮助他们实施落地。而一些房地产公司在拿房地产项目时都是过五关、斩六将，最后通过招牌挂，通过高价格才拿到地，而我们不搞房地产开发的机构政府，却总把我们战略规划的土地以最优惠的价格给我们，让我们帮助他组织运作。后来我认识到城市主题文化战略规划，可以说是房地产最大的核心竞争力。